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2018年楼市的最大风险:等待“抄底”

发布日期:2019-10-09浏览次数:5

“即使是资金充沛的机构投资人,通过司法拍卖,购买松江的商业地产项目,也只是在原价的基础上折成交,其他的项目就更难了……”

在戴德梁行的年终总结会上,负责大宗交易的董事的感慨,人人都认为年是可以抄底的年份,但是这个底却不太低。相比住宅,商业地产的成交量和成交价格都要低一些,大宗交易又比散售价格更为便宜。机构投资者的议价能力也远远超过普通购房者,然而倘使如此,要想以折以下的价格买房都很难。

之前,上海中环一个楼盘的最低价较前期下调了五千元/平米,并引发前期业主的维权行动。但是,价格下调幅度依然没有达到%。

然而,这一轮的楼市的底部真地最多只能折吗?明年楼市的调整,还有没有希望让开发商给出远远低于折的折扣呢?刚需和改善一族又是否可能成功抄底?

所以很多人认为年会是抄底良机,是因为在年的月,全国数十个一二线城市出台了被称为史上最严厉的楼市宏观调控。

这些调控措施,不仅限制购买资格,限制个人贷款,也限制价格,限制开发商通过基金子公司的资管计划、私募基金或者动用股市的配股和增发融资买地皮。

所有人都以为年房地产企业经营情况会很糟糕。甚至连任志强、孙宏斌等大佬都警告房地产企业不要低估这一次调控带给企业的资金紧张程度。

国家统计局公布“年月份个大中城市住宅销售价格变动情况”,似乎也证实了目前房价处于下行阶段。个热点城市新建商品住宅价格铜币下降,降幅在.至.个百分点之间。沿海华中、华东的一些热点城市,如深圳、上海、北京、无锡、郑州、合肥、杭州、南京、福州、天津等。而房价涨的城市,主要是西北、西南城市,指乌鲁木齐、北海、西安、重庆、哈尔滨等。

然而,出人意料的是,在最严厉调控过去一年之后,房地产企业的实际财务情况实际上是好于去年的。

首先是开发商的“供血”远远好于去年。国家统计局的数据显示,-月份,房地产开发企业到位资金亿元,同比增长.%,增速比-月份提高.个百分点。

这还是在银行收紧房贷,个人按揭贷款同比下降.%,个人贷款购房变得越来越难的情况下取得的。

根据融统计,截至月,很多城市首套房的放款周期已经长达个月。全国家银行中首套住房首付成的有家银行,占比%,较月减少家;首付成的有家银行,占比达.%,较月减少家;首付.成的银行家,占比.%;暂停受理房贷业务的有家银行分(支)行,占比.%,较月新增家分(支)行暂停房贷业务受理。

此外,住建部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为,加强房地产领域反洗钱工作,严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资;严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务;严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资;严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

定金及预收款和开发贷款商品成为开发商最主要的两个“造血机”,分别增长了%。在这样的情况下,国房景气指数反而是逆市上扬的, 月份房地产开发景气指数为.,达到了月份以来的新高。

在资金情况远远好于去年同期的同时,开发商也处于不愁卖。国家统计的统计数据,商品房的待售面积大幅下滑,一年内下降了.%,目前只有.亿平米,住宅的待售面积下降了%。住宅的新开工面积则要比销售面积少亿平米。在短期供应远远小于需求的情况下,开发商的销售压力非常小。

而从宏观层面看,地产商的资金链明年也不会变得紧张。月日,住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示,明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

同时,去库存任务再深入,步入县域去库存的新阶段。这一讲话背后的信号是刚需住房和首套改善住房的需要,将在明年得到支持,银行对这些需求可能会提供相比今年更高比例的贷款。开发商在开发这两类住房时,也更容易从银行获得贷款。

与此同时,调控可能会在一二线城市继续持续,但是今年火爆的三四线城市市场,明年热度将不减。

在这样的背景下,开发商的资金情况甚至可能会比今年更好,销售压力也会较今年更小。不要说在一二线城市出现大幅降价,就是在三四线城市也不太有可能大幅降价。在这样的背景下,我们极可能遇到史上最高的房价底,能指望开发商打个折卖房,已经算是非常不错的了。

在年、年出现的个别楼盘折打折卖房现象,在明年几乎不可能再现。

但就眼前而言,即使开发商折卖房,也轮不到刚需和刚改“抄底”。

原因是什么?

原因在于开发商所做的价格让步,有一个先决条件,购房者必须全款支付,不能贷款。这就给刚需和刚改的“抄底”出了难题。

对刚需来说,拿出首付尚且困难,更奢谈全款;而改善需求的购房者则需要卖旧买新,用卖旧房的房屋出售款,支付新房购房款。但是,楼市调控带来了二手房市场成交量的大幅下滑。平安好房网引用的机构数据显示,年-月份,上海的二手房成交量同比去年下滑超过%。

能够在上海一次性全款买房的,更多是那些信用良好的人群。拥有上海房屋的业主们,经常会接到来自中介的电话。但这些中介推销的不再是房子,而是抵押贷款。如果完全没有抵押,贷款利率就%,有贷款尚未还清,则需要以.%借款。借款额度一般是房屋评估价值的七成。

很多房子买了早的老上海,因此成为最大受益者。

以黄浦区的房屋为例,来自平安好房网的信息显示,目前的市价在—万元/平米间,而早年买房的上海人买入价格大多在——元/平米。如果这些房子抵押充足,往往可以借到万的现金。而万,是能够在徐汇滨江购买新房的。

虽然,银监会禁止消费贷等资金直接流入楼市买房。但是,如果有人把这万拿去买车或者飞机,然后又以各种理由退掉飞机,银行却不一定会进一步关注贷款资金后续的去向。

这就让部分消费贷款流入楼市变成可能。在和高端人群的争夺竞争中,刚需和改善,显然已经落了下风。

好在明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。下一步,银行对信贷资金流入楼市也许会比现在查得更严厉。而改善和刚需得到鼓励消费后,上海的二手房市场有机会重新升温。只不过届时市场极可能再度反转,现在出现的底部价格又会转瞬间流逝。

种种迹象看,虽然这一轮房价只是刚刚打了折,但却极可能已经是真实的底部。未来市场虽然不至于大涨,但要想买到较前期打折甚至更多的房子。

  

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